小区在选聘物业公司时，业委会应该注意哪些问题？

名词解释

物业公司，是专门从事地上永久性建筑物、附属设备、各项设施及相关场地和周围环境的专业化管理的公司，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境。

业主委员会，是指由物业管理区域内由业主选举出的业主代表组成，通过执行业主大会的决定代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督和协助物业服务企业或其他管理人履行物业服务合同的业主大会执行机构。

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案情简介

某小区业主在选聘物业公司过程中发生矛盾，虽然选聘的新物业是经业主大会表决双过半通过的，但是小区有相当大一部分业主反对新选聘的物业入驻小区。反对的业主指出业委会在组织选聘物业公司过程中程序不合法，遂有部分业主向法院提起了诉讼。

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律师解析

业委会作为业主大会的执行机构，在选聘物业公司时应该注意哪些问题呢？

一、依据《物业管理条例》第十一条第（四）项之规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。因此选聘物业公司的决定权在业主，需要通过召开小区业主大会予以决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

二、依据《业主大会和业主委员会工作指导规则》，物业选聘方案由业主委员会负责起草，经业主大会表决同意后（业主大会已授权业主委员会制定方案的除外），公开发布选聘信息，开展报名物业服务企业资格审查，提出选聘意见，并提交业主大会决定。

三、依据《物业管理条例》，物业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意，但业主大会已授权业主委员会决定的除外。因此，物业服务合同的条款若未授权业委会决定，则在召开业主大会选聘物业公司前，应当将物业服务合同的条款交由业主大会审查通过。

四、物业选聘办法及物业服务合同的条款是否授权业委会决定，可以参见小区议事规则。若是授权业委会决定的，在决定之前业委会也应当充分听取广大业主的意见和建议。

五、在选聘物业时业委会可以委托招投标代理公司进行相关物业公司招投标事宜，可以委托第三方会务公司开展业主大会会务工作，业委会给予配合。专业的人做专业的事，可以避免程序上的失误。

来源：浙江奇沁律师事务所

责编：王梦乐

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